सुल्तानपुर रोड पर हमारे साथ काम करने वाले हर आठ खरीदारों में से एक NRI है। ज़्यादातर के माता-पिता लखनऊ में रहते हैं। ज़्यादातर लखनऊ में बड़े हुए हैं। ज़्यादातर लखनऊ में निवेश करना चाहते हैं - इसी शहर में जिसकी गलियाँ उन्हें आज भी याद हैं। लेकिन साइट विज़िट और रजिस्ट्री के लिए वे उड़कर वापस नहीं आ सकते। यह वही 7-स्टेप प्लेबुक है जो हमारे NRI ग्राहक इस्तेमाल करते हैं, पूरा काम दुबई, लंदन, सैन फ्रांसिस्को या सिडनी से कर लेते हैं।

जो लोग सोचते हैं "विदेश से प्लॉट ख़रीदना मुश्किल है", उन्हें दो बातें कहनी हैं। पहली, मुश्किल नहीं है, सिर्फ़ क्रम सही होना चाहिए। दूसरी, क्रम सही होगा अगर आप यह आर्टिकल पूरा पढ़ लेंगे। शुरू करते हैं।

स्टेप 1, FEMA नियम समझिए (अच्छी ख़बर)

Foreign Exchange Management Act, 1999 के तहत, NRI या OCI कार्डधारक भारत में कितने भी रिहायशी या व्यावसायिक प्लॉट ख़रीद सकता है, RBI से पहले से कोई अनुमति नहीं चाहिए। एकमात्र पाबंदी है खेती की ज़मीन, बागान भूमि, और फ़ार्महाउस पर, इन तीनों के लिए विशेष RBI अनुमति लगती है। तो सुल्तानपुर रोड पर एक अप्रूव्ड लेआउट में रिहायशी प्लॉट, पूरी तरह कानूनी रूप से अनुमत है।

भुगतान केवल भारतीय बैंक चैनलों से होना चाहिए, विदेशी रेमिटेंस, NRE खाता, NRO खाता, या FCNR खाता। नक़दी की अनुमति नहीं है। यह छोटा-सा नियम बड़ी ग़लतियों से बचाता है।

स्टेप 2, भूलेख UP पर ख़ुद वेरिफ़ाई कीजिए (10 मिनट का काम)

यह वो स्टेप है जिसे ज़्यादातर NRI खरीदार छोड़ देते हैं और बाद में पछताते हैं। 10 मिनट का काम है। दुबई, लंदन, या न्यूयॉर्क - कहीं भी बैठकर कर सकते हैं।

  1. upbhulekh.gov.in खोलिए
  2. "खतौनी की नकल देखें" पर क्लिक कीजिए
  3. ज़िला: लखनऊ → तहसील: मोहनलालगंज (अदमपुर नौबस्ता के लिए) → गाँव चुनिए
  4. खसरा/गाटा संख्या से या खातेदार के नाम से खोजिए, जो भी सेलर ने आपको दिया है
  5. खतौनी रिकॉर्ड पढ़िए, सेलर का नाम रिकॉर्ड में होना चाहिए

अगर सेलर का नाम रिकॉर्ड से मेल नहीं खाता, रुक जाइए। आगे मत बढ़िए। यही दस मिनट लाख का फ़ैसला होते हैं।

स्टेप 3, RERA रजिस्ट्रेशन क्रॉस-चेक कीजिए

प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन नंबर सेलर से माँगिए। फिर up-rera.in पर खोजिए। यह आपको दिखाएगा: कौन डेवलपर है, कितनी ज़मीन रजिस्टर्ड है, क्या डिलीवरी टाइमलाइन है, क्या कोई शिकायतें फ़ाइल हुई हैं।

अगर सेलर कहता है "यह प्रोजेक्ट RERA-एग्ज़ेम्प्ट है", सावधान। 2 हेक्टेयर से कम भूमि या 8 अपार्टमेंट से कम वाले छोटे प्रोजेक्ट एग्ज़ेम्प्ट हो सकते हैं, लेकिन ज़्यादातर बड़े गेटेड प्लॉट प्रोजेक्ट को रजिस्टर्ड होना चाहिए। RERA नंबर के बिना, टाइटल जोखिम उठा रहे हैं।

स्टेप 4, वर्चुअल साइट विज़िट (WhatsApp वीडियो + ड्रोन)

भौतिक यात्रा के बिना भी आप साइट को बहुत अच्छी तरह देख सकते हैं। हमारे NRI ग्राहक तीन तरीक़ों से करते हैं:

  • WhatsApp वीडियो वॉक-थ्रू: हमारी टीम साइट पर जाकर 30-45 मिनट का लाइव वीडियो कॉल करती है। आप सवाल पूछते हैं, हम जो दिखाना चाहते हैं, गेट, सड़क, बिजली, पानी, पड़ोसी प्लॉट , सब दिखाते हैं।
  • ड्रोन फ़ुटेज: हम 2-मिनट का ड्रोन वीडियो भेजते हैं, जो आसपास का पूरा कॉरिडोर दिखाता है। यह नक़्शे पर देखने से बहुत बेहतर है।
  • तीसरे-पक्ष का सत्यापन: अगर आपका कोई परिवार का सदस्य या दोस्त लखनऊ में है, हम उन्हें भी मुफ़्त साइट विज़िट करवाते हैं, बिना आप पर निर्भर हुए। यह सबसे मज़बूत वेरिफ़िकेशन है।

स्टेप 5, Special Power of Attorney (POA) तैयार कीजिए

अगर आप ख़ुद भारत आकर रजिस्ट्री नहीं कर सकते, तो किसी भरोसेमंद परिवार के सदस्य या मित्र को आपकी ओर से सेल डीड साइन करने का अधिकार दें, Special Power of Attorney से। यह एक क़ानूनी दस्तावेज़ है, और इसका सही तरीक़े से बनना ज़रूरी है।

प्रक्रिया तीन चरणों में होती है:

  1. POA भारतीय स्टैम्प पेपर पर ड्राफ़्ट: हम तैयार टेम्पलेट देते हैं। आप उसे एडिट करके अपने मामले के हिसाब से बनाते हैं।
  2. दूतावास/कौंसुलेट से अटेस्टेशन: अपने देश के भारतीय दूतावास या कौंसुलेट से POA अटेस्ट करवाइए। यह क़ानूनी तौर पर अनिवार्य है।
  3. भारत में 3 महीने के अंदर अधिकीकरण (adjudication): POA भारत पहुँचने पर 3 महीने के अंदर सब-रजिस्ट्रार के दफ़्तर में adjudicate होना चाहिए, स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फ़ीस देकर।

POA की पहुँच सीमित रखिए, सिर्फ़ इस एक प्लॉट के लिए, सिर्फ़ इस एक सेल डीड के लिए। ब्लैंक चेक POA कभी मत बनाइए।

स्टेप 6, फ़ंडिंग और रिपैट्रिएशन के नियम

भुगतान विकल्प (RBI-अप्रूव्ड):

  • NRE खाता: पूरी तरह repatriable। मूल्य निवेश के लिए सबसे आसान। हमारे ज़्यादातर NRI ख़रीदार इसी से ख़रीदते हैं।
  • NRO खाता: भारत में अर्जित आय के लिए। बिक्री के बाद USD 1 मिलियन प्रति वित्तीय वर्ष की repatriation सीमा है।
  • FCNR खाता: कम-इस्तेमाल लेकिन वैध, विदेशी मुद्रा फ़िक्स्ड डिपॉज़िट से सीधे ट्रांसफ़र।
  • विदेशी रेमिटेंस: सीधे विदेशी बैंक से sale deed पर payee को।

सबसे आम रास्ता: NRE खाते से सीधे sale deed पर निर्माता को - स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फ़ीस NRO खाते से (क्योंकि ये भारत में लागू होने वाले शुल्क हैं)।

स्टेप 7, टैक्स की पूरी तस्वीर

जब आप बाद में बेचेंगे (या जब आपके बच्चे विरासत में पाएँगे), टैक्स का असर महत्वपूर्ण है।

  • 24 महीने से ज़्यादा रखा: Long Term Capital Gain (LTCG), 20% indexation के साथ।
  • 24 महीने से कम रखा: Short Term Capital Gain (STCG), NRI के स्लैब रेट पर।
  • TDS: ख़रीदार को LTCG पर 20% और STCG पर 30% TDS काटना होगा (आपको देने से पहले)। इसका मतलब है: आपको शुद्ध राशि मिलेगी; पूरी सेल राशि नहीं।
  • Section 54/54EC के तहत छूट: अगर आप दूसरे प्लॉट/घर में या 54EC बॉन्ड में दोबारा निवेश करते हैं, LTCG टैक्स की पूरी या आंशिक छूट मिलती है।

सेल के बाद पैसा वापस ले जाने के लिए, Form 15CA और 15CB एक chartered accountant के ज़रिए जमा करवाइए। यह CA की 1-2 दिन की फ़ीस वाला काम है।

तीन NRI रेड फ़्लैग

  1. सेलर भुगतान नक़दी या क्रिप्टो में माँगता है। हमेशा भारतीय बैंक चैनल से ही भुगतान। FEMA उल्लंघन के नतीजे भारी हैं।
  2. "ब्लैंक" POA जो हर ज़मीन के लिए है, हर समय के लिए है। POA हमेशा एक प्लॉट, एक सेल डीड, एक समय-सीमा तक सीमित रखिए।
  3. RERA नंबर देने में सेलर हिचकिचाता है। ईमानदार सेलर 30 सेकंड में नंबर देगा। हिचकिचाहट = बड़ी समस्या।

NRI ख़रीदार मैनेजर, हम क्या करते हैं

हर NRI ख़रीदार को एक dedicated buyer manager मिलता है जो आपके समय-क्षेत्र में काम करता है (Asia Pacific, GCC, Europe, USA - जहाँ भी आप हैं)। यह manager आपके लिए:

  • POA टेम्पलेट देता है, ड्राफ़्ट में मदद करता है
  • दूतावास अटेस्टेशन प्रक्रिया गाइड करता है
  • WhatsApp वीडियो वॉक-थ्रू और ड्रोन फ़ुटेज सेटअप करता है
  • आपके लखनऊ के परिवार के लिए साइट विज़िट तय करता है
  • सेल डीड की ड्राफ़्ट को आपकी समीक्षा के लिए भेजता है
  • रजिस्ट्री के दिन एक्जीक्यूशन, आपके POA-धारक के साथ साथ रहता है
  • म्यूटेशन के बाद डिजिटल कॉपियाँ, आपको email पर, पूरे दस्तावेज़

अगर इस गाइड से सिर्फ़ चार बातें याद रखनी हैं

  1. FEMA अनुमति देता है, RBI से पूर्व अनुमति नहीं चाहिए। सिर्फ़ रिहायशी और व्यावसायिक प्लॉट; खेती की ज़मीन नहीं।
  2. भूलेख UP की 10-मिनट जाँच, ख़ुद कीजिए। सेलर पर भरोसा करना ठीक है, लेकिन भूलेख वेरिफ़िकेशन भरोसे का सबूत है।
  3. POA सही तरीक़े से बनवाइए। सीमित दायरा, दूतावास अटेस्टेशन, भारत में adjudication। शॉर्टकट मत लीजिए।
  4. विशेष NRI ख़रीदार मैनेजर पर ज़ोर दीजिए। स्थानीय सेल्स पर्सन के साथ काम न करें जो आपके समय-क्षेत्र में उपलब्ध न हो। अंतर बहुत बड़ा है।

लखनऊ में निवेश करना, इसके लिए आपको लखनऊ में होने की ज़रूरत नहीं है। बस आपको सही क्रम और सही पार्टनर चाहिए। बाक़ी सब manageable है। बस इतनी सी बात है।